{"id":34296,"date":"2026-07-11T15:39:22","date_gmt":"2026-07-11T18:39:22","guid":{"rendered":"https:\/\/diarioregionalrj.com.br\/?p=34296"},"modified":"2026-07-11T15:39:22","modified_gmt":"2026-07-11T18:39:22","slug":"centro-ultrapassa-a-barra-reduz-vacancia-ate-nos-predios-antigos-e-entra-em-nova-fase-no-mercado-de-escritorios","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/diarioregionalrj.com.br\/?p=34296","title":{"rendered":"Centro ultrapassa a Barra, reduz vac\u00e2ncia at\u00e9 nos pr\u00e9dios antigos e entra em nova fase no mercado de escrit\u00f3rios"},"content":{"rendered":"


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City Tower, no Centro do Rio<\/figcaption><\/figure>\n<\/div>\n

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Reportagem especial do DI\u00c1RIO DO RIO \u2014 Esta an\u00e1lise re\u00fane os dados mais recentes da S\u00e9rgio Castro Im\u00f3veis e levantamentos da Newmark, Colliers, JLL e CBRE, al\u00e9m da cobertura realizada pelo DI\u00c1RIO sobre o mercado corporativo carioca desde 2021. Como as empresas pesquisam estoques, regi\u00f5es e categorias distintas, seus \u00edndices n\u00e3o devem ser comparados como se medissem exatamente o mesmo universo. Lidos em conjunto, por\u00e9m, eles permitem compreender a transforma\u00e7\u00e3o do mercado de escrit\u00f3rios do Rio \u2014 e, especialmente, do Centro da cidade.<\/strong><\/p>\n

Em novembro de 2021, quando o mercado carioca de escrit\u00f3rios voltou a registrar mais loca\u00e7\u00f5es do que devolu\u00e7\u00f5es pela primeira vez em um ano e meio, a recupera\u00e7\u00e3o ainda parecia fr\u00e1gil. A absor\u00e7\u00e3o l\u00edquida havia ficado positiva em 11 mil metros quadrados, mas a taxa de vac\u00e2ncia recuara apenas de 40,1% para 39,4%. O home office<\/em> ainda era apresentado como uma transforma\u00e7\u00e3o talvez definitiva \u2013 o que se provou uma fal\u00e1cia, ainda que exista uma dificuldade em convencer quem ganhou na loteria a devolver o pr\u00eamio \u2013 empresas devolviam andares inteiros e o Rio atravessava um per\u00edodo sem novos lan\u00e7amentos corporativos, at\u00e9 por conta da bonan\u00e7a do setor nos anos 2008 a 2017. <\/p>\n

Quase cinco anos depois, o mercado \u00e9 outro.<\/p>\n

O Centro voltou a liderar \u2013 e com folga \u2013 a absor\u00e7\u00e3o de escrit\u00f3rios na cidade, ultrapassou com ampla vantagem a Barra da Tijuca, concentrou algumas das maiores opera\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias recentes do Rio e come\u00e7ou a registrar um fen\u00f4meno que at\u00e9 pouco tempo parecia restrito aos edif\u00edcios mais novos: a recupera\u00e7\u00e3o j\u00e1 chega a parte do enorme estoque de pr\u00e9dios corporativos antigos.<\/p>\n

Mas isso n\u00e3o significa que o problema da vac\u00e2ncia tenha sido resolvido. Significa que ele mudou de natureza.<\/p>\n

Em 2021, faltavam empresas dispostas a ocupar escrit\u00f3rios. Em 2022, quando o Edif\u00edcio Serrador e o do IRB foram vendidos por valores vultuosos \u00e0 C\u00e0mara do Rio e ao Sebrae, parecia uma alegria esparsa e n\u00e3o uma tend\u00eancia. Em 2026, j\u00e1 h\u00e1 muitas empresas procurando \u00e1reas, mas a procura tornou-se extremamente seletiva. Edif\u00edcios modernos, lajes amplas e unidades prontas para uso s\u00e3o progressivamente absorvidos; pr\u00e9dios antigos bem administrados tamb\u00e9m come\u00e7am a avan\u00e7ar. J\u00e1 im\u00f3veis mal conservados, com condom\u00ednio elevado, portarias pouco atraentes, lajes pequenas e salas que exigem obras completas podem continuar vazios mesmo em meio \u00e0 retomada. Por anos. <\/p>\n

A grande transforma\u00e7\u00e3o do mercado, portanto, n\u00e3o est\u00e1 apenas na queda dos \u00edndices. Est\u00e1 na separa\u00e7\u00e3o cada vez mais clara entre os im\u00f3veis capazes de competir e aqueles que, sem reforma ou mudan\u00e7a de uso, podem ter perdido definitivamente<\/strong> sua fun\u00e7\u00e3o corporativa. Isso mesmo. Pode ser pra sempre. <\/p>\n

Centro lidera a absor\u00e7\u00e3o e deixa a Barra para tr\u00e1s<\/strong><\/p>\n

O dado mais recente da consultoria Newmark<\/strong> ajuda a dimensionar a mudan\u00e7a. No segundo trimestre de 2026, a taxa de vac\u00e2ncia do mercado \u2013 de alto padr\u00e3o \u2013 monitorado pela consultoria caiu para 23,5%<\/strong>, ante 24%<\/strong> no trimestre anterior e 27,2%<\/strong> no mesmo per\u00edodo de 2025.<\/p>\n

A absor\u00e7\u00e3o l\u00edquida \u2014 diferen\u00e7a entre os espa\u00e7os ocupados e os devolvidos \u2014 chegou a aproximadamente 36 mil metros quadrados no primeiro semestre<\/strong>. S\u00f3 no segundo trimestre, o Centro respondeu por cerca de 11 mil metros quadrados<\/strong>, contra 1,9 mil metros quadrados na Barra da Tijuca<\/strong> e 1,6 mil metros quadrados no eixo Flamengo\u2013Gl\u00f3ria<\/strong>.<\/p>\n

O desempenho recoloca o Centro na lideran\u00e7a n\u00e3o apenas simb\u00f3lica, mas efetiva, do mercado corporativo carioca. Depois de anos em que outras \u00e1reas chegaram a aparecer como o principal destino de empresas em busca de edif\u00edcios mais novos, vagas de garagem e grandes lajes, a regi\u00e3o central voltou a concentrar com enorme folga as principais movimenta\u00e7\u00f5es.<\/p>\n

Esse resultado n\u00e3o surgiu isoladamente. Em outubro de 2024, a corretora Colliers<\/strong> j\u00e1 registrava vac\u00e2ncia de 26%<\/strong> nos pr\u00e9dios corporativos do Rio, com o Centro entre as regi\u00f5es mais beneficiadas. Na \u00e9poca, os edif\u00edcios mais procurados eram justamente os pr\u00f3ximos ao metr\u00f4 Carioca, \u00e0 Pra\u00e7a XV e os empreendimentos modernos da Regi\u00e3o Portu\u00e1ria. \u00a0<\/p>\n

No encerramento de 2025, a pr\u00f3pria Colliers apontou uma queda adicional: a vac\u00e2ncia dos escrit\u00f3rios de alto padr\u00e3o chegou a 21%<\/strong>, tr\u00eas pontos percentuais abaixo do fim de 2024 e o menor n\u00edvel de sua s\u00e9rie hist\u00f3rica, iniciada em 2016. O pre\u00e7o m\u00e9dio pedido pelos propriet\u00e1rios havia subido 7% em doze meses<\/strong>, enquanto o estoque de alto padr\u00e3o permanecia superior a 1,7 milh\u00e3o de metros quadrados, sem nenhuma nova entrega relevante ao longo daquele ano. \u00a0<\/p>\n

Outra consultoria internacional \u2013 a JLL<\/strong>, utilizando outro recorte, registrou vac\u00e2ncia de 26,5%<\/strong> nos edif\u00edcios das categorias A e A+ ao final de 2025, ante 31% um ano antes e mais de 38% no auge da pandemia. O aluguel m\u00e9dio pedido chegou a R$ 77,10 por metro quadrado ao m\u00eas<\/strong>, com alta anual de 6,4%. \u00a0<\/p>\n

J\u00e1 a CBRE<\/strong>, tamb\u00e9m bastante concentrada no segmento Triple<\/em> A, estimou em cerca de 18,7%<\/strong> a disponibilidade dos aproximadamente 300 mil metros quadrados desse padr\u00e3o existentes no Centro. A consultoria tamb\u00e9m identificou seis trimestres consecutivos de absor\u00e7\u00e3o l\u00edquida positiva, al\u00e9m da crescente dificuldade de encontrar \u00e1reas grandes e cont\u00ednuas nos empreendimentos mais modernos. \u00a0<\/p>\n

Os percentuais variam porque os universos variam. Colliers, JLL, CBRE e Newmark n\u00e3o classificam necessariamente os mesmos edif\u00edcios, n\u00e3o adotam exatamente as mesmas fronteiras geogr\u00e1ficas e tampouco medem apenas um tipo de im\u00f3vel. O que importa \u00e9 que, por caminhos metodol\u00f3gicos diferentes, todos os levantamentos indicam redu\u00e7\u00e3o da disponibilidade, absor\u00e7\u00e3o positiva e progressivo fortalecimento dos pre\u00e7os.<\/p>\n

O \u00edndice que alcan\u00e7a tamb\u00e9m os pr\u00e9dios antigos<\/strong><\/p>\n

A pesquisa da tradicional corretora S\u00e9rgio Castro Im\u00f3veis <\/strong>acrescenta uma camada diferente \u00e0 an\u00e1lise.<\/p>\n

Com mais de 5 mil unidades comerciais administradas somente no Centro<\/strong> e atua\u00e7\u00e3o como corretora para mais de 10 mil propriet\u00e1rios da regi\u00e3o<\/strong>, a empresa acompanha diariamente um estoque que inclui n\u00e3o apenas fundos imobili\u00e1rios e grandes edif\u00edcios corporativos, mas tamb\u00e9m organiza\u00e7\u00f5es religiosas, irmandades hist\u00f3ricas, family offices, investidores privados, pequenos conjuntos, andares corridos, sobrados e im\u00f3veis antigos que normalmente ficam fora das pesquisas dedicadas \u00e0s lajes institucionais.<\/p>\n

Os dados atualizados em julho mostram vac\u00e2ncia de 19% nos edif\u00edcios de alto padr\u00e3o<\/strong> e de 47% nos pr\u00e9dios antigos do Centro<\/strong>.<\/p>\n

Se o n\u00famero para o alto padr\u00e3o \u00e9 bastante pr\u00f3ximo ao das consultorias citadas anteriormente, o segundo \u00edndice parece ainda elevado, mas sua evolu\u00e7\u00e3o \u00e9 especialmente relevante. Em julho de 2025, a vac\u00e2ncia dos edif\u00edcios antigos \u2013 medida apenas por conta da capilaridade da corretora quase centen\u00e1ria \u2013 era de 54%<\/strong>. Em doze meses, portanto, caiu sete pontos percentuais.<\/p>\n

N\u00e3o \u00e9 poss\u00edvel comparar diretamente os 47% da S\u00e9rgio Castro com os 23,5% da Newmark, os 21% da Colliers ou os 18,7% da CBRE. Para este mesmo universo, a corretora carioca estipula 19%. O primeiro \u00edndice mede justamente a parcela mais dif\u00edcil de medir do mercado \u2014 edif\u00edcios antigos, muitos deles constru\u00eddos para uma realidade empresarial que j\u00e1 n\u00e3o existe. Os demais se concentram, em graus diferentes, no mercado corporativo institucional e de melhor padr\u00e3o.<\/p>\n

Mas, lidas corretamente, estas pesquisas n\u00e3o se contradizem. Elas mostram est\u00e1gios diferentes da mesma recupera\u00e7\u00e3o.<\/p>\n

Primeiro foram absorvidos os edif\u00edcios Triple A. Depois, os im\u00f3veis A e A+. Em seguida, pr\u00e9dios antigos bem localizados, administrados com efici\u00eancia e com unidades reformadas \u2013 muitas vezes com vista e pr\u00f3ximos ao metr\u00f4 \u2013 j\u00e1 come\u00e7aram a sentir o efeito do aquecimento. Ao mesmo tempo, parte do estoque mais obsoleto deixou simplesmente de ser escrit\u00f3rio, sendo convertida para uso residencial, hoteleiro ou misto; ou at\u00e9 governamental, como o Serrador, vendido \u00e2 C\u00e2mara. <\/p>\n

Segundo L\u00facio Pinheiro<\/strong>, diretor comercial da S\u00e9rgio Castro Im\u00f3veis e um dos profissionais que acompanham h\u00e1 mais tempo o mercado corporativo da regi\u00e3o central, os n\u00fameros da empresa apontam um movimento de absor\u00e7\u00e3o aproximadamente 18% superior, em metros quadrados, ao captado pela Newmark<\/strong> porque o levantamento local inclui tanto a ocupa\u00e7\u00e3o dos edif\u00edcios antigos quanto a retirada de unidades do mercado comercial.<\/p>\n

Essa retirada n\u00e3o \u00e9 um detalhe estat\u00edstico. Ela \u00e9 parte central da transforma\u00e7\u00e3o urbana do Centro.<\/p>\n

As grandes opera\u00e7\u00f5es que explicam os n\u00fameros<\/strong><\/p>\n

\u00cdndices de vac\u00e2ncia n\u00e3o caem por gera\u00e7\u00e3o espont\u00e2nea. Nos \u00faltimos dois anos, uma sucess\u00e3o de opera\u00e7\u00f5es concretas retirou dezenas de milhares de metros quadrados do mercado e levou novas empresas, \u00f3rg\u00e3os p\u00fablicos e trabalhadores para a regi\u00e3o central.<\/p>\n

S\u00f3 a rede de hot\u00e9is Atl\u00e2ntico<\/strong> retirou quase 27.000m2 deste mercado ao adquirir os pr\u00e9dios Ouvidor 107 e Presidente Vargas 824\/844. A Rede Windsor<\/strong> comprou mais um pr\u00e9dio na Rio Branco pra anexar a seu Guanabara Hotel: mais cerca de 5.000m2. Todos eram escrit\u00f3rios. Em 2022 a C\u00e2mara Municipal abocanhou \u2013 comprando da pr\u00f3pria S\u00e9rgio Castro \u2013 os 24.000m2 do Edif\u00edcio Francisco Serrador, retirando-os definitivamente do mercado de escrit\u00f3rios. <\/p>\n

A Hapvida protagonizou uma das maiores transa\u00e7\u00f5es. A empresa adquiriu a antiga Universidade Corporativa da Petrobras, onde prepara a implanta\u00e7\u00e3o de um hospital premium com mais de 40 mil metros quadrados de \u00e1rea constru\u00edda<\/strong> e aproximadamente 250 leitos<\/strong>. A movimenta\u00e7\u00e3o respondeu por mais de 80% das \u00e1reas A e A+ transacionadas na cidade durante o terceiro trimestre de 2025. \u00a0<\/p>\n

O Governo do Estado, por sua vez, contratou aproximadamente 17 mil metros quadrados<\/strong> no Presidente Business Center, o gigante da fam\u00edlia Paskin na Avenida Presidente Vargas, refor\u00e7ando a participa\u00e7\u00e3o do setor p\u00fablico entre os principais ocupantes do per\u00edodo. \u00a0<\/p>\n

A Ipiranga alugou cerca de 4,2 mil metros quadrados<\/strong> na Torre Oeste do Ventura Corporate, na Avenida Chile, transferindo para o Centro uma opera\u00e7\u00e3o anteriormente instalada em S\u00e3o Crist\u00f3v\u00e3o. A mesma leva de transa\u00e7\u00f5es trouxe ainda a Universidade Igua\u00e7u, a UNIG, e a Bioxxi para o Rio Cidade Nova, onde as duas empresas ocuparam, somadas, mais de 5 mil metros quadrados. \u00a0<\/p>\n

Em janeiro de 2026, o Nubank fechou a loca\u00e7\u00e3o de cinco andares do Vista Mau\u00e1, na Rua S\u00e3o Bento. S\u00e3o cerca de 7 mil metros quadrados<\/strong>, aproximadamente 100 vagas de garagem e lajes de 1.400 metros quadrados, com vista para a Ba\u00eda de Guanabara e o Mosteiro de S\u00e3o Bento. A nova sede foi projetada para receber cerca de 1.400 funcion\u00e1rios<\/strong>. Antes da opera\u00e7\u00e3o, o edif\u00edcio apresentava vac\u00e2ncia pr\u00f3xima de 50%; com a chegada do banco, a disponibilidade estimada caiu para aproximadamente 18%. \u00a0<\/p>\n

A Dataprev produziu outro movimento emblem\u00e1tico: decidiu deixar sua sede pr\u00f3pria em Botafogo e assinou um contrato de aproximadamente R$ 220 milh\u00f5es<\/strong> para ocupar quatro andares, com mais de 10 mil metros quadrados<\/strong>, no Ventura. A mudan\u00e7a deve levar cerca de 1.200 funcion\u00e1rios<\/strong> para o Centro ap\u00f3s as obras de adapta\u00e7\u00e3o. A empresa concluiu, depois de anos de estudos, que a loca\u00e7\u00e3o de um im\u00f3vel moderno seria economicamente e operacionalmente mais vantajosa do que a reforma da sede de mais de 22 mil metros quadrados na Zona Sul. \u00a0<\/p>\n

Na Cidade Nova, a brasileira Omid, especializada em computa\u00e7\u00e3o em nuvem, iniciou a transfer\u00eancia de seu data center de Jacarepagu\u00e1 para o edif\u00edcio Teleporto. A empresa escolheu o complexo pela infraestrutura de conectividade, que inclui duas subesta\u00e7\u00f5es da Light, centenas de conex\u00f5es de fibra \u00f3ptica e ponto de troca de tr\u00e1fego do NIC.br<\/a>. A capacidade dever\u00e1 passar de 100 para 170 racks, dentro de uma estrat\u00e9gia para dobrar o volume de contratos, ent\u00e3o pr\u00f3ximo de R$ 90 milh\u00f5es, at\u00e9 2027. \u00a0<\/p>\n

A esses movimentos soma-se o retorno de milhares de funcion\u00e1rios da Petrobras ao Edise, que voltou a ganhar centralidade na opera\u00e7\u00e3o da estatal. O impacto vai al\u00e9m da ocupa\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria: mais trabalhadores significam maior movimento nos transportes, restaurantes, caf\u00e9s, farm\u00e1cias, servi\u00e7os e com\u00e9rcio de rua.<\/p>\n

A recupera\u00e7\u00e3o do mercado de escrit\u00f3rios, assim, n\u00e3o \u00e9 uma pauta restrita aos propriet\u00e1rios de lajes. Ela afeta a economia cotidiana do Centro.<\/p>\n

A volta come\u00e7ou pelo alto padr\u00e3o<\/strong><\/p>\n

A l\u00f3gica da retomada tornou-se clara ao longo dos \u00faltimos anos.<\/p>\n

Durante a pandemia, muitas empresas reduziram \u00e1reas ou migraram para a Zona Sul. Parte delas deixou para tr\u00e1s escrit\u00f3rios corporativos modernos, equipados e prontos. Quando os pre\u00e7os de Botafogo, Flamengo, Gl\u00f3ria, Leblon e Ipanema subiram insanamente e a oferta diminuiu, esses im\u00f3veis do Centro passaram a representar uma oportunidade. Um escrit\u00f3rio no Leblon chega a custar mais de 300 reais por m2, de aluguel. <\/p>\n

No fim de 2025, o levantamento de campo da S\u00e9rgio Castro apontava vac\u00e2ncia de apenas 7,5% no eixo da Orla<\/strong>, que inclui \u00e1reas disputadas de Botafogo, Flamengo e Gl\u00f3ria; cerca de 20,5% nos pr\u00e9dios de alto padr\u00e3o da Zona Sul e do Centro<\/strong>; e 56% no estoque comercial geral do Centro<\/strong>, dominado por constru\u00e7\u00f5es antigas. \u00a0<\/p>\n

O contraste mostrava que o Rio n\u00e3o enfrentava propriamente escassez absoluta de escrit\u00f3rios. Enfrentava escassez de escrit\u00f3rios adequados.<\/p>\n

Grandes empresas procuram lajes cont\u00ednuas, boa conectividade, instala\u00e7\u00f5es el\u00e9tricas e hidr\u00e1ulicas atualizadas, geradores, sistemas eficientes de climatiza\u00e7\u00e3o, portarias representativas, seguran\u00e7a, transporte e capacidade de iniciar rapidamente a opera\u00e7\u00e3o. Muitos edif\u00edcios antigos n\u00e3o re\u00fanem essas caracter\u00edsticas.<\/p>\n

Em 2023, quando a vac\u00e2ncia dos pr\u00e9dios antigos ainda se aproximava de 60%, o mercado j\u00e1 indicava que as empresas priorizavam espa\u00e7os horizontais maiores, edif\u00edcios tecnologicamente atualizados e localiza\u00e7\u00f5es pr\u00f3ximas \u00e0 Carioca, Pra\u00e7a XV e Regi\u00e3o Portu\u00e1ria. O retrofit do Alian\u00e7a da Bahia e os investimentos de dezenas de milh\u00f5es de reais no Linneo de Paula Machado mostravam que os propriet\u00e1rios come\u00e7avam a reagir. \u00a0<\/p>\n

A diferen\u00e7a, agora, \u00e9 que o processo avan\u00e7ou. N\u00e3o s\u00e3o apenas os grandes edif\u00edcios institucionais que melhoraram. Uma parte do mercado antigo tamb\u00e9m come\u00e7ou a ser absorvida \u2014 desde que ofere\u00e7a o produto exato buscado pelas empresas.<\/p>\n

O im\u00f3vel mais disputado n\u00e3o \u00e9 necessariamente o mais novo<\/strong><\/p>\n

A escassez identificada pela an\u00e1lise de mercado da S\u00e9rgio Castro \u00e9 bastante espec\u00edfica: escrit\u00f3rios entre 200 e 300 metros quadrados<\/strong>, em edif\u00edcios antigos bem administrados, com condom\u00ednio abaixo de R$ 25 por metro quadrado<\/strong> e completamente prontos para ocupa\u00e7\u00e3o.<\/p>\n

Tamb\u00e9m come\u00e7aram a subir os pre\u00e7os de im\u00f3veis antigos em perfeito estado e com vista na faixa de 200 a 400 metros quadrados<\/strong>. Nos pr\u00e9dios de alto padr\u00e3o, os valores pedidos j\u00e1 avan\u00e7am acima da infla\u00e7\u00e3o.<\/p>\n

Para L\u00facio Pinheiro, h\u00e1 uma combina\u00e7\u00e3o quase infal\u00edvel: \u201cCondom\u00ednio bem administrado e abaixo de R$ 20 por metro quadrado, portaria bacana, escrit\u00f3rio pronto para ocupar e vista bonita s\u00e3o sin\u00f4nimos de loca\u00e7\u00e3o em menos de 30 dias.<\/em>\u201d<\/p>\n

A frase resume uma mudan\u00e7a importante. O mercado deixou de escolher escrit\u00f3rios apenas pelo aluguel nominal. Passou a comparar o custo total de ocupa\u00e7\u00e3o<\/strong>.<\/p>\n

Nessa conta entram aluguel, condom\u00ednio, IPTU, consumo de \u00e1gua, custo da obra, tempo necess\u00e1rio para instalar a opera\u00e7\u00e3o, manuten\u00e7\u00e3o e efici\u00eancia administrativa. Dois escrit\u00f3rios de 300 metros quadrados, na mesma rua e aparentemente equivalentes, podem apresentar resultados completamente opostos. Um encalha enquanto o outro aluga em 30 dias. O que importa s\u00e3o os crit\u00e9rios de desempate. <\/p>\n

Se um deles tiver condom\u00ednio de R$ 20 por metro quadrado e o outro cobrar R$ 30, o segundo come\u00e7a a disputa com uma desvantagem mensal de R$ 3 mil, antes mesmo de se considerar valor de IPTU ou necessidade de adapta\u00e7\u00e3o. Em contratos de longo prazo, a diferen\u00e7a se torna muito maior.<\/p>\n

O aumento das despesas de \u00e1gua, especialmente em edif\u00edcios com gest\u00e3o ineficiente ou sistemas antigos, acentuou essa desigualdade, depois da venda da concess\u00e3o de \u00c1gua \u00e0 nova concession\u00e1ria, que mudou os crit\u00e9rios de cobran\u00e7a. Por isso, comparar apenas o aluguel pedido pode produzir uma fotografia enganosa do mercado.<\/p>\n

Ministro Afr\u00e2nio: gest\u00e3o, metr\u00f4 e custo baixo<\/strong><\/p>\n

O Edif\u00edcio Ministro Afr\u00e2nio, na Avenida Rio Branco 177, em frente \u00e0 esta\u00e7\u00e3o Carioca do metr\u00f4, \u00e9 citado por Pinheiro como exemplo de um pr\u00e9dio antigo capaz de competir em condi\u00e7\u00f5es extremamente favor\u00e1veis. Com elevadores nov\u00edssimos e vista privilegiada, o pr\u00e9dio \u00e9 colado na nova sede da Alerj e ao Buraco do Lume, pertinho da Pra\u00e7a XV e da Cinel\u00e2ndia. <\/p>\n

Pertencente \u00e0 Santa Casa da Miseric\u00f3rdia, o edif\u00edcio possui andares de aproximadamente 270 metros quadrados<\/strong>, boa vista e condom\u00ednio entre R$ 12 e R$ 15 por metro quadrado<\/strong>. Al\u00e9m disso, os im\u00f3veis da institui\u00e7\u00e3o contam com imunidade ao IPTU. <\/p>\n

A combina\u00e7\u00e3o reduz de forma substancial o custo de ocupa\u00e7\u00e3o para o inquilino. Um andar de 270 metros quadrados com condom\u00ednio de R$ 15 por metro quadrado gera uma despesa condominial de aproximadamente R$ 4 mil mensais. Em outro pr\u00e9dio, com taxa de R$ 30, o mesmo ocupante pagaria mais de R$ 8 mil, sem considerar o impacto do IPTU. A isto se soma a boa administra\u00e7\u00e3o do pr\u00e9dio, que funciona 24 horas. <\/p>\n

Organiza\u00e7\u00f5es religiosas, irmandades e entidades filantr\u00f3picas podem, portanto, deter uma vantagem competitiva relevante. Essa vantagem, por\u00e9m, n\u00e3o \u00e9 autom\u00e1tica.<\/p>\n

Segundo Pinheiro, muitos im\u00f3veis institucionais ainda sofrem justamente com falta de investimento e manuten\u00e7\u00e3o. Quando bem cuidados e administrados, como ocorre no Ministro Afr\u00e2nio, tendem a ser alugados antes dos concorrentes. Quando a imunidade tribut\u00e1ria convive com edif\u00edcios degradados, portarias ruins e unidades desatualizadas, o benef\u00edcio fiscal n\u00e3o basta para atrair empresas.<\/p>\n

Sloper Corporate: o pr\u00e9dio \u00e9 novo, mas a sala continua \u201cno osso\u201d<\/strong><\/p>\n

O contraponto \u00e9 o Sloper Corporate, na Rua Uruguaiana 55. Um lindo pr\u00e9dio em estilo Art D\u00e9co, junto \u00e0 confeitaria Manon e ao Shopping Pa\u00e7o do Ouvidor. <\/p>\n

O empreendimento foi lan\u00e7ado por volta de 2013 e 2014, possui arquitetura contempor\u00e2nea, boa localiza\u00e7\u00e3o e condom\u00ednio inferior a R$ 15 por metro quadrado<\/strong> com \u00f3tima administra\u00e7\u00e3o, vista ampla e proximidade ao Metr\u00f4. Em tese, re\u00faniria condi\u00e7\u00f5es para alta ocupa\u00e7\u00e3o.<\/p>\n

O problema est\u00e1 dentro de v\u00e1rias unidades.<\/p>\n

Muitos propriet\u00e1rios que compraram salas no lan\u00e7amento n\u00e3o realizaram o acabamento e as mant\u00eam em estado de shell<\/em> \u2014 ou, na express\u00e3o corrente do mercado, \u201cno osso\u201d. Sem piso, forro, ilumina\u00e7\u00e3o, divis\u00f3rias, instala\u00e7\u00f5es completas e, em alguns casos, climatiza\u00e7\u00e3o adequada, o locat\u00e1rio precisa investir um valor elevado antes mesmo de iniciar suas atividades. A aparelhagem de ar condicionado deve ser instalada no terra\u00e7o, gerando altas despesas de instala\u00e7\u00e3o. No local funciona o Tribunal de Justi\u00e7a Desportiva. <\/p>\n

\u201cO maior erro \u00e9 ter im\u00f3vel no osso em pr\u00e9dio top de linha<\/em>\u201d, resume Pinheiro.<\/p>\n

O caso mostra que \u201cnovo\u201d e \u201cpronto\u201d n\u00e3o s\u00e3o sin\u00f4nimos. Uma sala em edif\u00edcio antigo bem administrado, mas integralmente reformada, pode ser ocupada em poucos dias. Outra, em pr\u00e9dio moderno, pode permanecer vazia porque transfere para o inquilino todo o custo, o risco e o tempo da obra.<\/p>\n

Esse comportamento tamb\u00e9m ajuda a explicar por que determinados edif\u00edcios n\u00e3o acompanham a m\u00e9dia de sua categoria. A vac\u00e2ncia \u00e9 um \u00edndice do pr\u00e9dio ou do mercado, mas a decis\u00e3o da empresa acontece unidade por unidade.<\/p>\n

Retrofit residencial e uso misto tamb\u00e9m derrubam a vac\u00e2ncia<\/strong><\/p>\n

A queda da vac\u00e2ncia dos edif\u00edcios antigos n\u00e3o resulta somente de novas loca\u00e7\u00f5es. Parte dela vem da redu\u00e7\u00e3o do estoque.<\/p>\n

Em 2025, nove edif\u00edcios corporativos deixaram o mercado de escrit\u00f3rios ao serem destinados a outras finalidades, al\u00e9m das convers\u00f5es e retrofits de casos como a antiga Mesbla e o pr\u00e9dio da Unisys, na Lapa. \u00a0<\/p>\n

H\u00e1 dois movimentos distintos.<\/p>\n

O primeiro \u00e9 a convers\u00e3o integral de edif\u00edcios comerciais para uso residencial, hoteleiro ou misto, geralmente conduzida por incorporadores.<\/p>\n

O segundo \u00e9 menos vis\u00edvel e ocorre dentro dos pr\u00f3prios condom\u00ednios: assembleias autorizam a transforma\u00e7\u00e3o parcial de salas em apartamentos, fazendo com que pr\u00e9dios originalmente comerciais passem a combinar moradia, hospedagem e escrit\u00f3rios. E em pr\u00e9dios como o Centro Paulista, na Pra\u00e7a Tiradentes 10, j\u00e1 h\u00e1 investidores que s\u00e3o verdadeiros mini-hoteleiros, com rendas gordas na loca\u00e7\u00e3o por temporada de dezenas de unidades. <\/p>\n

As unidades convertidas deixam de integrar o estoque corporativo e, consequentemente, saem do c\u00e1lculo de vac\u00e2ncia. Mas o efeito urbano vai al\u00e9m da estat\u00edstica: os novos moradores e h\u00f3spedes passam a consumir na regi\u00e3o, ajudam a estender o movimento para a noite e os fins de semana e fortalecem a base econ\u00f4mica necess\u00e1ria para que empresas voltem a considerar o Centro. <\/p>\n

Foi justamente esse mecanismo que L\u00facio Pinheiro j\u00e1 antecipava em 2021, ao observar que o Reviver Centro produziria dois efeitos simult\u00e2neos: mais moradores capazes de consumir e trabalhar na regi\u00e3o e menos salas comerciais concorrendo por inquilinos. \u00a0<\/p>\n

Pra\u00e7a XV deixa de ser apenas endere\u00e7o corporativo<\/strong><\/p>\n

Para o diretor da S\u00e9rgio Castro, a maior surpresa dos \u00faltimos anos foi o desempenho da Pra\u00e7a XV, que se tornou um grande destaque dentro do Centro, com fren\u00e9tica movimenta\u00e7\u00e3o cultural e gastron\u00f4mica. <\/p>\n

Na classifica\u00e7\u00e3o de micro\u00e1reas usada pela imobili\u00e1ria, a regi\u00e3o da Orla compreende tamb\u00e9m a Rua da Quitanda e seu entorno. O sucesso tur\u00edstico, cultural e hist\u00f3rico da Pra\u00e7a XV, acompanhado de forte movimento aos fins de semana, mudou a percep\u00e7\u00e3o de investidores sobre o local.<\/p>\n

Antigas salas em pequenos pr\u00e9dios que permaneceram vazias por mais de dez anos v\u00eam sendo reformadas, mobiliadas e transformadas em apartamentos destinados \u00e0 loca\u00e7\u00e3o de curta dura\u00e7\u00e3o. Segundo Pinheiro, h\u00e1 opera\u00e7\u00f5es capazes de produzir rendimento mensal equivalente a 5% do capital investido<\/strong>, um \u00edndice excepcional e que deve ser analisado com cautela, pois pode variar conforme aquisi\u00e7\u00e3o, reforma, ocupa\u00e7\u00e3o e sazonalidade. <\/p>\n

A imagem usada por ele \u00e9 reveladora: \u201cSa\u00edram do nosso mercado, mas tamb\u00e9m sa\u00edram da estat\u00edstica de vac\u00e2ncia e agora transformam esses investidores em pequenos mini-hoteleiros.\u201d<\/em> <\/p>\n

Esse processo ajuda a explicar por que os sobrados hist\u00f3ricos da Pra\u00e7a XV passaram a atrair mais aten\u00e7\u00e3o do que salas comerciais convencionais. Depois de restaurados e adaptados, alguns desses im\u00f3veis alcan\u00e7am renda mensal superior a 1%, segundo a experi\u00eancia da empresa. Diversos tem sido reformados e retrofitados, mesmo com as exig\u00eancias de \u00f3rg\u00e3os como o Iphan. O uso gastron\u00f4mico \u00e9 muito usual, mas tamb\u00e9m h\u00e1 sedes de empresa, escrit\u00f3rios de advocacia como o do advogado Mauro Nicolau ou mesmo Centros Culturais como o Centro Carioca de Fotografia ou o futuro Museu do Caf\u00e9. <\/p>\n

Pinheiro, ali\u00e1s, n\u00e3o recomenda uma corrida indiscriminada para a compra de escrit\u00f3rios antigos. Com vac\u00e2ncia ainda em 47%, considera prematuro tratar qualquer sala comercial como oportunidade. Para investimento corporativo, sua aten\u00e7\u00e3o permanece nos im\u00f3veis de alto padr\u00e3o. Fora desse segmento, diz olhar com maior interesse para sobrados hist\u00f3ricos bem localizados e pass\u00edveis de restaura\u00e7\u00e3o na regi\u00e3o da Pra\u00e7a XV.<\/p>\n

A avalia\u00e7\u00e3o d\u00e1 credibilidade \u00e0 an\u00e1lise: mesmo representando uma imobili\u00e1ria fortemente ligada ao mercado comercial, ele n\u00e3o interpreta a queda da vac\u00e2ncia como sinal de que todos os escrit\u00f3rios voltar\u00e3o a valorizar.<\/p>\n

A recupera\u00e7\u00e3o n\u00e3o chegar\u00e1 a todos<\/strong><\/p>\n

O mercado de pr\u00e9dios antigos j\u00e1 n\u00e3o pode ser tratado como uma categoria homog\u00eanea.<\/p>\n

H\u00e1 edif\u00edcios antigos atualizados, pr\u00f3ximos ao metr\u00f4, com condom\u00ednio baixo e unidades prontas. Esses competem diretamente com o alto padr\u00e3o e, em determinadas metragens, j\u00e1 enfrentam escassez.<\/p>\n

H\u00e1 edif\u00edcios antigos que podem ser modernizados por meio de retrofit corporativo.<\/p>\n

H\u00e1 ainda pr\u00e9dios cuja melhor sa\u00edda talvez seja a convers\u00e3o residencial ou o uso misto.<\/p>\n

E existe um quarto grupo, formado pelos im\u00f3veis que concentram praticamente todos os fatores negativos: lajes com menos de 150 metros quadrados<\/strong>, portarias min\u00fasculas e pouco atrativas, condom\u00ednio caro, infraestrutura desatualizada, conserva\u00e7\u00e3o ruim e salas sem condi\u00e7\u00f5es de ocupa\u00e7\u00e3o imediata.<\/p>\n

S\u00e3o esses os piores ativos do mercado atual.<\/p>\n

O problema n\u00e3o \u00e9 apenas est\u00e9tico. Portarias pequenas prejudicam a imagem institucional das empresas e dificultam controle de acesso, espera, recebimento de clientes e circula\u00e7\u00e3o. Lajes excessivamente fragmentadas limitam a organiza\u00e7\u00e3o das equipes. Condom\u00ednios altos destroem a vantagem de um aluguel reduzido. E unidades sem reforma obrigam o futuro ocupante a investir em um patrim\u00f4nio que n\u00e3o lhe pertence.<\/p>\n

Parte desses edif\u00edcios pode permanecer vazia mesmo se a vac\u00e2ncia m\u00e9dia do Centro continuar caindo.<\/p>\n

O home office ainda impede uma recupera\u00e7\u00e3o maior<\/strong><\/p>\n

Outro obst\u00e1culo \u00e9 a demanda que ainda n\u00e3o voltou integralmente, apesar do movimento mundial de gradual abandono do home office, que gerou situa\u00e7\u00f5es curiosas como os 1000 funcion\u00e1rios demitidos do Ita\u00fa, supostamente trabalhando at\u00e9 para outros patr\u00f5es no hor\u00e1rio banc\u00e1rio <\/p>\n

Embora grandes empresas privadas tenham ampliado a exig\u00eancia de trabalho presencial ou h\u00edbrido, parte das companhias e, sobretudo, alguns entes p\u00fablicos continuam utilizando o home office em escala relevante, normalmente por medo das implica\u00e7\u00f5es sindicais e para evitar conflito com os empregados, embora j\u00e1 se tenha detectado a menor produtividade desta modalidade de trabalho. Esse comportamento reduz a necessidade de \u00e1rea f\u00edsica e impede que a absor\u00e7\u00e3o avance mais rapidamente.<\/p>\n

Em 2024, quando a Colliers registrou a vac\u00e2ncia de 26%, a pr\u00f3pria an\u00e1lise de mercado j\u00e1 associava a melhora ao recuo gradual do trabalho remoto e \u00e0 prefer\u00eancia por escrit\u00f3rios prontos. \u00a0<\/p>\n

O cen\u00e1rio de 2026 confirma que o escrit\u00f3rio n\u00e3o desapareceu. Mas tamb\u00e9m mostra que ele mudou.<\/p>\n

Empresas n\u00e3o querem necessariamente repetir as grandes sedes compartimentadas do passado. Procuram \u00e1reas eficientes, capazes de acomodar modelos h\u00edbridos, espa\u00e7os colaborativos, tecnologia e boa experi\u00eancia para funcion\u00e1rios e clientes. O estoque que n\u00e3o se adaptar a essa exig\u00eancia pode permanecer fora do movimento de recupera\u00e7\u00e3o.<\/p>\n

Pre\u00e7os j\u00e1 reagem, mas de maneira seletiva<\/strong><\/p>\n

Os levantamentos das consultorias j\u00e1 mostravam press\u00e3o sobre pre\u00e7os no alto padr\u00e3o. A Colliers registrou alta anual de 7% no valor pedido ao fim de 2025, e a JLL apontou crescimento de 6,4%.<\/p>\n

A observa\u00e7\u00e3o direta da S\u00e9rgio Castro indica que esse aumento j\u00e1 supera a infla\u00e7\u00e3o em determinados edif\u00edcios de alto padr\u00e3o.<\/p>\n

Nos pr\u00e9dios antigos, a valoriza\u00e7\u00e3o ainda n\u00e3o \u00e9 generalizada. Ela aparece nas unidades em perfeito estado, principalmente entre 200 e 400 metros quadrados<\/strong>, inseridas em condom\u00ednios eficientes e bem localizados.<\/p>\n

Isso refor\u00e7a a tese central do mercado atual: a retomada n\u00e3o eleva todos os barcos. Ela remunera qualidade.<\/p>\n

Um propriet\u00e1rio de sala desatualizada n\u00e3o pode simplesmente aplicar ao seu im\u00f3vel a valoriza\u00e7\u00e3o registrada no pr\u00e9dio vizinho. O aluguel poss\u00edvel depender\u00e1 do custo de condom\u00ednio, do IPTU, da \u00e1gua, da obra necess\u00e1ria e do tempo que a empresa levar\u00e1 para come\u00e7ar a funcionar.<\/p>\n

Em alguns casos, o aluguel ter\u00e1 de ser reduzido para compensar um condom\u00ednio elevado. Em outros, nem um desconto expressivo ser\u00e1 suficiente diante do custo de implanta\u00e7\u00e3o.<\/p>\n

A previs\u00e3o: 15% no alto padr\u00e3o e 40% nos antigos<\/strong><\/p>\n

Para os pr\u00f3ximos ciclos, L\u00facio Pinheiro prev\u00ea continuidade da redu\u00e7\u00e3o da vac\u00e2ncia.<\/p>\n

Nos edif\u00edcios de alto padr\u00e3o, acredita ser poss\u00edvel alcan\u00e7ar 15%<\/strong>. Nos pr\u00e9dios antigos, projeta queda para aproximadamente 40%<\/strong>.<\/p>\n

A diferen\u00e7a entre as duas categorias continuar\u00e1 grande, e talvez se torne ainda mais reveladora.<\/p>\n

A queda para 40% n\u00e3o significar\u00e1 que todos os edif\u00edcios antigos participaram igualmente da recupera\u00e7\u00e3o. Poder\u00e1 resultar da soma entre ocupa\u00e7\u00e3o dos melhores, retrofit dos recuper\u00e1veis e retirada do estoque daqueles convertidos para moradia, hotelaria ou uso misto.<\/p>\n

Os im\u00f3veis que mantiverem condom\u00ednios elevados, portarias ruins e salas sem acabamento poder\u00e3o, segundo ele, continuar vazios por mais uma d\u00e9cada.<\/p>\n

Essa advert\u00eancia impede uma interpreta\u00e7\u00e3o triunfalista dos n\u00fameros.<\/p>\n

O Centro voltou a atrair empresas, mas n\u00e3o voltou ao mercado anterior \u00e0 pandemia. Est\u00e1 construindo outro mercado, mais exigente, mais atento aos custos e menos disposto a financiar a moderniza\u00e7\u00e3o do patrim\u00f4nio alheio.<\/p>\n

Da discuss\u00e3o sobre demanda \u00e0 disputa pela qualidade<\/strong><\/p>\n

Durante anos, a principal d\u00favida era saber se haveria empresas suficientes para ocupar os milh\u00f5es de metros quadrados de escrit\u00f3rios existentes no Rio.<\/p>\n

A sucess\u00e3o de opera\u00e7\u00f5es envolvendo Hapvida, Governo do Estado, Ipiranga, UNIG, Bioxxi, Nubank, Dataprev, Omid e o retorno da Petrobras demonstra que a demanda existe. O fato de o Centro ter ultrapassado a Barra da Tijuca na absor\u00e7\u00e3o refor\u00e7a que a regi\u00e3o voltou a ser considerada por empresas de grande porte, \u00f3rg\u00e3os p\u00fablicos, tecnologia, sa\u00fade, energia e servi\u00e7os.<\/p>\n

A pergunta, agora, \u00e9 outra: que parte do estoque est\u00e1 apta a receber essa demanda?<\/strong><\/p>\n

Os edif\u00edcios de alto padr\u00e3o j\u00e1 caminham para uma vac\u00e2ncia restritiva. Os pr\u00e9dios antigos bem administrados, com custos baixos e unidades prontas, come\u00e7am a elevar pre\u00e7os e podem ser alugados em menos de um m\u00eas. Os im\u00f3veis obsoletos, entretanto, permanecem diante de uma escolha dif\u00edcil: investir, mudar de uso ou continuar vazios.<\/p>\n

A recupera\u00e7\u00e3o do Centro n\u00e3o elimina suas contradi\u00e7\u00f5es. Ela as torna mais vis\u00edveis.<\/p>\n

H\u00e1, simultaneamente, escassez de bons escrit\u00f3rios e milhares de salas vazias<\/strong>. Alugu\u00e9is em alta convivem com im\u00f3veis sem interessados. Pr\u00e9dios antigos bem cuidados superam empreendimentos novos cujas unidades continuam \u201cno osso\u201d. Institui\u00e7\u00f5es imunes ao IPTU podem oferecer custos de ocupa\u00e7\u00e3o imbat\u00edveis, mas apenas quando administram adequadamente seus edif\u00edcios. Salas que fracassaram como escrit\u00f3rios ressurgem como apartamentos de temporada, enquanto seus propriet\u00e1rios se transformam em pequenos operadores de hospedagem.<\/p>\n

Essa \u00e9 a nova fase do mercado corporativo do Centro do Rio.<\/p>\n

N\u00e3o se trata mais apenas de ocupar o que ficou vazio na pandemia. Trata-se de redefinir quais im\u00f3veis ainda s\u00e3o escrit\u00f3rios, quais conseguem competir e quais precisar\u00e3o encontrar uma nova voca\u00e7\u00e3o.<\/p>\n

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D\u00edario Regional RJ <\/a><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

City Tower, no Centro do Rio Reportagem especial do DI\u00c1RIO DO RIO \u2014 Esta an\u00e1lise re\u00fane os dados mais recentes da S\u00e9rgio Castro Im\u00f3veis e levantamentos da Newmark, Colliers, JLL e CBRE, al\u00e9m da cobertura realizada pelo DI\u00c1RIO sobre o mercado corporativo carioca desde 2021. Como as empresas pesquisam estoques, regi\u00f5es e categorias distintas, seus […]<\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":34297,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[1],"tags":[],"class_list":["post-34296","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-destaques"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/diarioregionalrj.com.br\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/34296","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/diarioregionalrj.com.br\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/diarioregionalrj.com.br\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/diarioregionalrj.com.br\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/diarioregionalrj.com.br\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=34296"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/diarioregionalrj.com.br\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/34296\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/diarioregionalrj.com.br\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/media\/34297"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/diarioregionalrj.com.br\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=34296"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/diarioregionalrj.com.br\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=34296"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/diarioregionalrj.com.br\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=34296"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}