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Comprar um im\u00f3vel no Rio de Janeiro custa muito mais do que o pre\u00e7o acertado entre comprador e vendedor. Antes que as chaves mudem de m\u00e3os e a propriedade seja finalmente registrada, o adquirente precisa atravessar uma sucess\u00e3o de despesas que transformaram a transmiss\u00e3o imobili\u00e1ria no estado numa das mais caras do Brasil.<\/p>\n
Uma reportagem publicada nesta quarta-feira mostrou que os valores cobrados para lavrar escrituras no Rio chegaram a tal ponto que incorporadoras passaram a procurar tabelionatos de outros estados. Mas o problema \u00e9 ainda maior. A escritura exorbitante \u00e9 apenas uma das barreiras. Na capital fluminense, o comprador tamb\u00e9m enfrenta um ITBI de 3% que, na maioria das vezes, segundo profissionais do mercado imobili\u00e1rio, \u00e9 calculado sobre avalia\u00e7\u00f5es municipais superiores ao pre\u00e7o efetivamente pago pelo im\u00f3vel.<\/p>\n
\u00c9 uma esp\u00e9cie de dupla puni\u00e7\u00e3o carioca: o Estado cobra car\u00edssimo para documentar a venda, enquanto o Munic\u00edpio cobra imposto sobre um valor que, muitas vezes, a venda n\u00e3o alcan\u00e7ou.<\/p>\n
O resultado \u00e9 um sistema que encarece neg\u00f3cios, amea\u00e7a vendas j\u00e1 acertadas, dificulta a circula\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis e contradiz o discurso oficial de atra\u00e7\u00e3o de investimentos, revitaliza\u00e7\u00e3o do Centro e transforma\u00e7\u00e3o de pr\u00e9dios vazios em moradias.<\/p>\n
\u201cInfelizmente, muitas vendas acabam sendo prejudicadas pelo fato de a Prefeitura do Rio de Janeiro calcular o ITBI, na maioria das vezes, sobre valores irreais\u201d<\/em>, afirma Lucy Dobbin<\/strong>, superintendente de vendas da S\u00e9rgio Castro Im\u00f3veis<\/strong>.<\/p>\n Escritura de R$ 124 mil para uma opera\u00e7\u00e3o de R$ 50 milh\u00f5es<\/strong><\/p>\n A dimens\u00e3o do problema cartor\u00e1rio foi revelada pelo site Metro Quadrado<\/em>, que comparou recentemente os custos de uma escritura referente a uma opera\u00e7\u00e3o de R$ 50 milh\u00f5es. No Rio de Janeiro, a lavratura alcan\u00e7aria aproximadamente R$ 124,8 mil. Em S\u00e3o Paulo, sairia por cerca de R$ 64,8 mil. Em Goi\u00e1s e no Rio Grande do Sul, custaria em torno de R$ 6 mil e R$ 5,5 mil, respectivamente. Um executivo de uma incorporadora carioca declarou ao portal que cerca de 80% das escrituras da empresa j\u00e1 s\u00e3o feitas fora do estado. \u201cEst\u00e1 t\u00e3o caro que chegamos a esse ponto\u201d<\/em>, afirmou. (Metro Quadrado<\/a>)<\/p>\n A diferen\u00e7a n\u00e3o \u00e9 explicada apenas pela remunera\u00e7\u00e3o do tabeli\u00e3o. Segundo o levantamento, 46% do valor cobrado \u00e9 destinado a fundos ligados a diferentes institui\u00e7\u00f5es p\u00fablicas.<\/p>\n S\u00e3o 20% para o Fundo Especial do Tribunal de Justi\u00e7a, 8,5% para o Fundo Especial da Procuradoria-Geral do Estado, 8,5% para a Defensoria P\u00fablica e 6% para o Funarpen. Os 3% restantes s\u00e3o repartidos entre fundos da Uerj, do Tribunal de Contas do Estado e da Assembleia Legislativa.<\/p>\n Ou seja: o cidad\u00e3o entra no cart\u00f3rio para fazer uma escritura e termina financiando uma extensa estrutura estatal que vai muito al\u00e9m do servi\u00e7o notarial utilizado.<\/p>\n As tabelas s\u00e3o determinadas por leis estaduais, e n\u00e3o livremente pelos cart\u00f3rios. Desde 2023, os custos passaram a sofrer mais de uma atualiza\u00e7\u00e3o anual. Uma delas foi associada \u00e0 Selic \u2014 a taxa b\u00e1sica de juros utilizada pelo Banco Central para controlar a infla\u00e7\u00e3o e orientar a pol\u00edtica monet\u00e1ria nacional.<\/p>\n Assim, quando os juros sobem, sobe tamb\u00e9m o custo da escritura. Ainda que o papel, a tinta, o computador, o funcion\u00e1rio e o tempo necess\u00e1rio para lavrar o ato n\u00e3o tenham aumentado na mesma propor\u00e7\u00e3o.<\/p>\n O pr\u00f3prio portal extrajudicial do Tribunal de Justi\u00e7a registra duas tabelas diferentes de emolumentos somente em 2026: uma v\u00e1lida entre 1\u00ba de janeiro e 8 de mar\u00e7o e outra em vigor a partir de 9 de mar\u00e7o. (Tribunal de Justi\u00e7a do Rio de Janeiro<\/a>)<\/p>\n Como a escritura p\u00fablica pode ser lavrada em qualquer tabelionato de notas do pa\u00eds, compradores e empresas com opera\u00e7\u00f5es de maior valor simplesmente procuram estados mais baratos. O registro do im\u00f3vel continua necessariamente no cart\u00f3rio competente do Rio, mas parte importante do servi\u00e7o \u2014 e da receita \u2014 deixa o estado.<\/p>\n O Rio conseguiu, portanto, criar algo extraordin\u00e1rio: uma atividade ligada a im\u00f3veis cariocas que se tornou economicamente vantajoso contratar em Goi\u00e1s, S\u00e3o Paulo ou no Rio Grande do Sul.<\/p>\n Prefeitura cobra pelo im\u00f3vel que fantasia, n\u00e3o pelo que foi vendido<\/strong><\/p>\n Se o adquirente consegue escapar da escritura fluminense, n\u00e3o consegue fugir do ITBI carioca. O imposto pertence ao munic\u00edpio onde o im\u00f3vel est\u00e1 situado.<\/p>\n No Rio, a al\u00edquota \u00e9 de 3% desde 1\u00ba de janeiro de 2018. A Prefeitura afirma que a base de c\u00e1lculo corresponde ao valor venal, definido pelo pr\u00f3prio portal municipal como o valor corrente de mercado. (Carioca Rio<\/a>)<\/p>\n O conflito surge quando o comprador declara o pre\u00e7o efetivamente negociado e o sistema municipal atribui ao im\u00f3vel uma avalia\u00e7\u00e3o muito maior.l, por vezes irreal e completamente fantasiosa. <\/p>\n O C\u00f3digo Tribut\u00e1rio Nacional estabelece, no artigo 38, que a base de c\u00e1lculo do ITBI \u00e9 o valor venal dos bens ou direitos transmitidos. J\u00e1 o artigo 148 determina que a autoridade poder\u00e1 arbitrar o valor quando as declara\u00e7\u00f5es forem omissas ou n\u00e3o merecerem f\u00e9, mas exige para isso a realiza\u00e7\u00e3o de processo regular e assegura, em caso de contesta\u00e7\u00e3o, avalia\u00e7\u00e3o contradit\u00f3ria administrativa ou judicial.<\/p>\n Em linguagem simples: o Munic\u00edpio pode desconfiar de uma venda artificialmente subfaturada e pode cobrar imposto sobre outro valor. Mas precisa demonstrar por que a declara\u00e7\u00e3o n\u00e3o merece f\u00e9, instaurar um processo e permitir que o contribuinte apresente suas provas.<\/p>\n N\u00e3o pode presumir que todo comprador mente e que apenas o algoritmo municipal conhece o pre\u00e7o verdadeiro dos im\u00f3veis da cidade.<\/p>\n Foi exatamente isso que o Superior Tribunal de Justi\u00e7a decidiu ao julgar o Tema Repetitivo 1.113. O STJ estabeleceu que o valor declarado pelo contribuinte presume-se compat\u00edvel com o mercado e somente pode ser afastado mediante procedimento administrativo pr\u00f3prio. Tamb\u00e9m determinou que o Munic\u00edpio n\u00e3o pode impor antecipadamente uma base de c\u00e1lculo fundada num valor de refer\u00eancia estabelecido de maneira unilateral. (Supremo Tribunal de Justi\u00e7a<\/a>)<\/p>\n O fundamento \u00e9 evidente para qualquer pessoa que trabalhe com im\u00f3veis. Duas unidades no mesmo pr\u00e9dio, com a mesma metragem, podem ter pre\u00e7os completamente diferentes.<\/p>\n Uma pode estar reformada, vazia e produzindo renda. Outra pode ter infiltra\u00e7\u00f5es, d\u00edvidas condominiais, ocupantes, documenta\u00e7\u00e3o problem\u00e1tica ou precisar de uma reforma que custe mais do que seu pre\u00e7o de aquisi\u00e7\u00e3o. Tamb\u00e9m existem vendas urgentes, leil\u00f5es, negocia\u00e7\u00f5es entre copropriet\u00e1rios e im\u00f3veis comerciais em \u00e1reas que sofreram forte desvaloriza\u00e7\u00e3o.<\/p>\n Uma tabela gen\u00e9rica n\u00e3o conhece essas circunst\u00e2ncias. Comprador e vendedor, sim.<\/p>\n A pr\u00f3pria Ademi publicou, em janeiro de 2026, explica\u00e7\u00e3o segundo a qual os valores de refer\u00eancia estabelecidos pelos munic\u00edpios n\u00e3o devem prevalecer automaticamente. A entidade destacou que o Fisco precisa comprovar, em processo administrativo, eventual subavalia\u00e7\u00e3o declarada pelo contribuinte. (ADEMI-RJ<\/a>)<\/p>\n Apesar disso, a Prefeitura mant\u00e9m um servi\u00e7o denominado \u201crevis\u00e3o de valor venal<\/em>\u201d, por meio do qual o pr\u00f3prio contribuinte precisa contestar o valor \u201csugerido<\/em>\u201d pelo Munic\u00edpio antes de pagar o imposto. A p\u00e1gina municipal informa expressamente que o servi\u00e7o existe para quem deseja reduzir o ITBI apurado pela administra\u00e7\u00e3o. (Carioca Rio<\/a>)<\/p>\n A invers\u00e3o \u00e9 reveladora. Em vez de o Munic\u00edpio demonstrar previamente por que o pre\u00e7o declarado n\u00e3o merece f\u00e9, o cidad\u00e3o recebe uma avalia\u00e7\u00e3o superior e precisa iniciar um procedimento para provar que o neg\u00f3cio que realizou realmente ocorreu pelo pre\u00e7o declarado.<\/p>\n Na pr\u00e1tica, o \u00f4nus \u00e9 empurrado para o comprador.<\/p>\n E o momento da cobran\u00e7a aumenta a press\u00e3o. Quem est\u00e1 adquirindo um im\u00f3vel costuma ter prazos contratuais, financiamento aprovado, obriga\u00e7\u00f5es com o vendedor e necessidade de concluir rapidamente a escritura e o registro. Diante de uma guia excessiva, muitos acabam pagando para n\u00e3o perder a compra.<\/p>\n A pr\u00f3pria Prefeitura adverte em seus servi\u00e7os que o pagamento da guia implica concord\u00e2ncia com o valor venal nela expresso. (Carioca Rio<\/a>)<\/p>\n Em alguns im\u00f3veis do Centro Hist\u00f3rico e de outras \u00e1reas ainda sujeitas ao regime de enfiteuse municipal, existe um agravante adicional. Al\u00e9m do ITBI de 3%, o comprador tamb\u00e9m precisa recolher o laud\u00eamio de 2,5% devido ao Munic\u00edpio. Embora o laud\u00eamio seja uma cobran\u00e7a leg\u00edtima, decorrente de um direito real conhecido pelos propriet\u00e1rios desses im\u00f3veis, a utiliza\u00e7\u00e3o de avalia\u00e7\u00f5es municipais superiores ao valor efetivamente negociado acaba produzindo um efeito semelhante. Na pr\u00e1tica, quando a Prefeitura adota para o ITBI um valor acima do pre\u00e7o real da venda, essa mesma avalia\u00e7\u00e3o pode repercutir sobre o c\u00e1lculo do laud\u00eamio. O resultado \u00e9 que, em determinados casos, comprador e vendedor acabam suportando uma incid\u00eancia conjunta de 5,5% sobre um valor que n\u00e3o corresponde ao efetivamente pago pelo im\u00f3vel, ampliando ainda mais o custo de circula\u00e7\u00e3o do patrim\u00f4nio imobili\u00e1rio carioca.<\/p>\n Im\u00f3vel de R$ 43 milh\u00f5es avaliado em R$ 85 milh\u00f5es<\/strong><\/p>\n Os casos n\u00e3o s\u00e3o te\u00f3ricos.<\/p>\n Em 2022, o DI\u00c1RIO DO RIO<\/strong> revelou o caso de uma grande loja de departamentos do Centro \u2013 a antiga Leader da rua Uruguaiana \u2013 vendida por R$ 43 milh\u00f5es. Para calcular o ITBI, a Prefeitura considerou que o im\u00f3vel valia R$ 85 milh\u00f5es \u2014 praticamente o dobro do pre\u00e7o da transa\u00e7\u00e3o. O pior \u00e9 que foi uma venda de im\u00f3vel de propriedade de um Fundo Imobili\u00e1rio, que chegou a publicar Fato Relevante no mercado de a\u00e7\u00f5es e junto \u00e0 CVM. Transa\u00e7\u00e3o transparente.<\/p>\n Na mesma ocasi\u00e3o, o corretor de im\u00f3veis Nelson Borges<\/strong>, relatou o caso de uma casa em Santa Teresa vendida por R$ 750 mil, mas tributada como se valesse mais de R$ 2 milh\u00f5es, uma discrep\u00e2ncia not\u00e1vel que atrasou a venda do im\u00f3vel em muitos meses. (Di\u00e1rio do Rio \u2013 Quem Ama o Rio L\u00ea)<\/p>\n No primeiro neg\u00f3cio, a diferen\u00e7a \u00e9 gigantesca.<\/p>\n Sobre os R$ 43 milh\u00f5es efetivamente pagos, o ITBI de 3% seria de R$ 1,29 milh\u00e3o. Sobre os R$ 85 milh\u00f5es atribu\u00eddos pela Prefeitura, o imposto alcan\u00e7aria R$ 2,55 milh\u00f5es. O caso foi \u00e0 justi\u00e7a e a Prefeitura foi condenada a restituir a diferen\u00e7a ao ent\u00e3o comprador, j\u00e1 sem possibilidade de recurso. <\/p>\n Uma avalia\u00e7\u00e3o administrativa acrescentaria R$ 1,26 milh\u00e3o ao custo da compra.<\/p>\n Outro caso divulgado pelo Di\u00e1rio<\/strong>, em mar\u00e7o deste ano, envolveu um im\u00f3vel comprado por aproximadamente R$ 2,4 milh\u00f5es. A Prefeitura teria calculado o imposto com base numa avalia\u00e7\u00e3o pr\u00f3xima de R$ 4,5 milh\u00f5es. A Justi\u00e7a determinou a restitui\u00e7\u00e3o do valor cobrado a maior. (Di\u00e1rio do Rio \u2013 Quem Ama o Rio L\u00ea)<\/p>\n Em decis\u00e3o de junho de 2025, a Oitava C\u00e2mara de Direito P\u00fablico do Tribunal de Justi\u00e7a analisou a compra de um im\u00f3vel de Copacabana por R$ 2,16 milh\u00f5es. O Munic\u00edpio atribuiu ao bem o valor de R$ 3,972 milh\u00f5es.<\/p>\n Pelo pre\u00e7o negociado, o imposto seria de R$ 64,8 mil. Pela avalia\u00e7\u00e3o municipal, chegaria a R$ 119,16 mil \u2014 diferen\u00e7a de R$ 54,36 mil.<\/p>\n O Tribunal aplicou o entendimento do STJ: caso discordasse do valor declarado, a Prefeitura deveria instaurar o procedimento previsto no artigo 148 do C\u00f3digo Tribut\u00e1rio Nacional, com contradit\u00f3rio e ampla defesa. (Tribunal de Justi\u00e7a do Rio de Janeiro<\/a>)<\/p>\n