O preço dos imóveis novos no Rio de Janeiro deu um salto raro no mercado imobiliário brasileiro. Nos 12 meses encerrados em março de 2026, o metro quadrado dos lançamentos na capital chegou a R$ 12.849,63, com alta de 68,51%, segundo o Índice de Lançamentos Imobiliários (ILI) DataZAP, divulgado na primeira edição do Radar da Construção. As informações são do InfoMoney.
Foi a maior valorização entre as regiões acompanhadas pelo levantamento. A alta no Rio ficou bem acima da média nacional, de 10,06% no mesmo período, e também superou com folga o INCC, índice que mede a inflação da construção civil e avançou 6,17%.
O movimento reforça a retomada do mercado residencial carioca, mas não tem uma única explicação. A alta passa por mudanças na legislação urbana, volta de empreendimentos em áreas antes travadas, crescimento dos imóveis compactos, turismo aquecido e maior presença de compradores estrangeiros em bairros de alto padrão.
Mudanças na lei destravaram projetos
Para Leonardo Mesquita, vice-presidente de Negócios da Cury Construtora e presidente da Ademi-RJ, parte da valorização está ligada às mudanças regulatórias feitas nos últimos anos. “O Rio de Janeiro passou por uma mudança de legislação que proporcionou aumento de empreendimentos na cidade, permitindo que antigas áreas voltassem a ser exploradas”.
Entre os marcos citados pelo executivo estão o novo Código de Obras, de 2019, o programa Reviver Centro, sancionado em 2021, e o novo Plano Diretor, aprovado no fim de 2024. Essas medidas ampliaram as possibilidades de construção em diferentes regiões da cidade.
O efeito foi sentido em áreas que voltaram ao radar das incorporadoras, como o Centro, o Porto Maravilha, trechos da Zona Sul e bairros da Zona Norte. A cidade, que passou anos com regras urbanísticas mais rígidas, voltou a ter espaço para novos tipos de projeto.
Rio tenta recuperar espaço perdido
Para Claudio Hermolin, presidente do Sinduscon-Rio, vice-presidente da CBIC para a Região Sudeste e diretor da Firjan, o Rio de Janeiro vinha perdendo competitividade havia anos.
Segundo ele, a cidade já foi o segundo maior mercado imobiliário do país, mas ficou para trás enquanto outras capitais avançaram. “São Paulo era 3,5 vezes o mercado do Rio. Em 2016 e 2017, essa diferença chegou a 6,5 vezes”.
Na avaliação do executivo, a economia fluminense ficou muito dependente de petróleo e gás. Ao mesmo tempo, a legislação urbanística não acompanhou as mudanças do mercado. Isso segurou novos projetos e reduziu a oferta de lançamentos.
A partir de 2019, segundo Hermolin, as novas regras deram mais simplicidade à aprovação de projetos, trouxeram segurança jurídica e atualizaram normas que já não conversavam com a demanda da cidade.
Imóveis compactos puxam o preço do metro quadrado
Um dos pontos centrais para entender a alta do metro quadrado é a mudança no perfil dos lançamentos. O mercado carioca era muito concentrado em apartamentos de dois e três quartos. Com as novas regras, os imóveis compactos passaram a ganhar espaço.
Esse tipo de unidade costuma ter preço total menor, mas metro quadrado mais caro. Por isso, quando os compactos entram com mais força no cálculo, a média do metro quadrado sobe.
Claudio Hermolin explicou: “Quanto menor o imóvel, maior acaba saindo o preço do metro quadrado. E, até 2019, não havia legislação que possibilitasse a expansão desse tipo de unidade, de compactos, no Rio. Só que essa demanda sempre esteve ali. Estava represada”.
O executivo também contesta a ideia de que os compactos sejam voltados apenas para investidores. Segundo Hermolin: “Hoje olham para o compacto como se fosse para investidor, mas ele também é um imóvel de entrada”.
Ele completou: “A legislação que abre espaço para compactos democratiza o acesso ao imóvel”.
A realidade, porém, muda conforme o bairro. Em áreas como Ipanema e Leblon, compactos podem chegar a R$ 2 milhões. Nesses bairros, segundo Hermolin, cerca de 30% dos compradores de imóveis compactos são estrangeiros. No Centro e na Zona Norte, há unidades na faixa de R$ 450 mil ou menos, o que atrai outro perfil de comprador.
Turismo também pressiona o mercado
O turismo virou outro fator de pressão sobre os preços. Em 2025, a capital fluminense recebeu 12,5 milhões de turistas, alta de 10,5% em relação a 2024. Foram 10,5 milhões de visitantes nacionais, o equivalente a 83,1% do total, e 2,1 milhões de estrangeiros, ou 16,9%.
O avanço mais forte veio de fora do país. O número de turistas internacionais cresceu 44,8% em relação a 2024, o que ajuda a explicar a procura por imóveis em regiões com maior vocação turística.
Para Leonardo Mesquita esse aquecimento pesa no preço dos imóveis novos: “A volta dos empreendimentos na Zona Sul e o fator de recuperação da cidade em relação ao turismo nos últimos anos ajudam a explicar esse cenário. Aquece a demanda e pressiona o preço no mercado imobiliário”.
O executivo também destacou uma característica do mercado carioca: “O Rio de Janeiro não tem baixa temporada e tem características para eventos que não tem em outras cidades”.
Na prática, a procura constante por hospedagem, o crescimento das locações de curta temporada e a presença maior de compradores estrangeiros ajudam a sustentar preços altos em lançamentos de bairros como Ipanema, Leblon e outras áreas próximas aos principais cartões-postais.
Alto padrão lidera a valorização
Apesar da retomada do mercado, o avanço não ocorre de forma igual em todos os segmentos. O alto padrão segue como principal motor da valorização, enquanto a habitação popular ainda enfrenta entraves.
Leonardo Mesquita afirmou: “O alto padrão é mais pujante. Os lançamentos para o Minha Casa, Minha Vida são um ponto a melhorar”.
Segundo o presidente da Ademi-RJ, o Porto Maravilha também aparece como uma das frentes de expansão. Mesquita resumiu: “Porto Maravilha a gente faz muito”.
A combinação entre novas regras urbanísticas, demanda represada, avanço dos compactos e força do turismo ajuda a explicar por que o metro quadrado dos imóveis novos no Rio de Janeiro subiu quase 70% em apenas um ano.
