Comprar um imóvel no Rio de Janeiro custa muito mais do que o preço acertado entre comprador e vendedor. Antes que as chaves mudem de mãos e a propriedade seja finalmente registrada, o adquirente precisa atravessar uma sucessão de despesas que transformaram a transmissão imobiliária no estado numa das mais caras do Brasil.
Uma reportagem publicada nesta quarta-feira mostrou que os valores cobrados para lavrar escrituras no Rio chegaram a tal ponto que incorporadoras passaram a procurar tabelionatos de outros estados. Mas o problema é ainda maior. A escritura exorbitante é apenas uma das barreiras. Na capital fluminense, o comprador também enfrenta um ITBI de 3% que, na maioria das vezes, segundo profissionais do mercado imobiliário, é calculado sobre avaliações municipais superiores ao preço efetivamente pago pelo imóvel.
É uma espécie de dupla punição carioca: o Estado cobra caríssimo para documentar a venda, enquanto o Município cobra imposto sobre um valor que, muitas vezes, a venda não alcançou.
O resultado é um sistema que encarece negócios, ameaça vendas já acertadas, dificulta a circulação de imóveis e contradiz o discurso oficial de atração de investimentos, revitalização do Centro e transformação de prédios vazios em moradias.
“Infelizmente, muitas vendas acabam sendo prejudicadas pelo fato de a Prefeitura do Rio de Janeiro calcular o ITBI, na maioria das vezes, sobre valores irreais”, afirma Lucy Dobbin, superintendente de vendas da Sérgio Castro Imóveis.
Escritura de R$ 124 mil para uma operação de R$ 50 milhões
A dimensão do problema cartorário foi revelada pelo site Metro Quadrado, que comparou recentemente os custos de uma escritura referente a uma operação de R$ 50 milhões. No Rio de Janeiro, a lavratura alcançaria aproximadamente R$ 124,8 mil. Em São Paulo, sairia por cerca de R$ 64,8 mil. Em Goiás e no Rio Grande do Sul, custaria em torno de R$ 6 mil e R$ 5,5 mil, respectivamente. Um executivo de uma incorporadora carioca declarou ao portal que cerca de 80% das escrituras da empresa já são feitas fora do estado. “Está tão caro que chegamos a esse ponto”, afirmou. (Metro Quadrado)
A diferença não é explicada apenas pela remuneração do tabelião. Segundo o levantamento, 46% do valor cobrado é destinado a fundos ligados a diferentes instituições públicas.
São 20% para o Fundo Especial do Tribunal de Justiça, 8,5% para o Fundo Especial da Procuradoria-Geral do Estado, 8,5% para a Defensoria Pública e 6% para o Funarpen. Os 3% restantes são repartidos entre fundos da Uerj, do Tribunal de Contas do Estado e da Assembleia Legislativa.
Ou seja: o cidadão entra no cartório para fazer uma escritura e termina financiando uma extensa estrutura estatal que vai muito além do serviço notarial utilizado.
As tabelas são determinadas por leis estaduais, e não livremente pelos cartórios. Desde 2023, os custos passaram a sofrer mais de uma atualização anual. Uma delas foi associada à Selic — a taxa básica de juros utilizada pelo Banco Central para controlar a inflação e orientar a política monetária nacional.
Assim, quando os juros sobem, sobe também o custo da escritura. Ainda que o papel, a tinta, o computador, o funcionário e o tempo necessário para lavrar o ato não tenham aumentado na mesma proporção.
O próprio portal extrajudicial do Tribunal de Justiça registra duas tabelas diferentes de emolumentos somente em 2026: uma válida entre 1º de janeiro e 8 de março e outra em vigor a partir de 9 de março. (Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro)
Como a escritura pública pode ser lavrada em qualquer tabelionato de notas do país, compradores e empresas com operações de maior valor simplesmente procuram estados mais baratos. O registro do imóvel continua necessariamente no cartório competente do Rio, mas parte importante do serviço — e da receita — deixa o estado.
O Rio conseguiu, portanto, criar algo extraordinário: uma atividade ligada a imóveis cariocas que se tornou economicamente vantajoso contratar em Goiás, São Paulo ou no Rio Grande do Sul.
Prefeitura cobra pelo imóvel que fantasia, não pelo que foi vendido
Se o adquirente consegue escapar da escritura fluminense, não consegue fugir do ITBI carioca. O imposto pertence ao município onde o imóvel está situado.
No Rio, a alíquota é de 3% desde 1º de janeiro de 2018. A Prefeitura afirma que a base de cálculo corresponde ao valor venal, definido pelo próprio portal municipal como o valor corrente de mercado. (Carioca Rio)
O conflito surge quando o comprador declara o preço efetivamente negociado e o sistema municipal atribui ao imóvel uma avaliação muito maior.l, por vezes irreal e completamente fantasiosa.
O Código Tributário Nacional estabelece, no artigo 38, que a base de cálculo do ITBI é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos. Já o artigo 148 determina que a autoridade poderá arbitrar o valor quando as declarações forem omissas ou não merecerem fé, mas exige para isso a realização de processo regular e assegura, em caso de contestação, avaliação contraditória administrativa ou judicial.
Em linguagem simples: o Município pode desconfiar de uma venda artificialmente subfaturada e pode cobrar imposto sobre outro valor. Mas precisa demonstrar por que a declaração não merece fé, instaurar um processo e permitir que o contribuinte apresente suas provas.
Não pode presumir que todo comprador mente e que apenas o algoritmo municipal conhece o preço verdadeiro dos imóveis da cidade.
Foi exatamente isso que o Superior Tribunal de Justiça decidiu ao julgar o Tema Repetitivo 1.113. O STJ estabeleceu que o valor declarado pelo contribuinte presume-se compatível com o mercado e somente pode ser afastado mediante procedimento administrativo próprio. Também determinou que o Município não pode impor antecipadamente uma base de cálculo fundada num valor de referência estabelecido de maneira unilateral. (Supremo Tribunal de Justiça)
O fundamento é evidente para qualquer pessoa que trabalhe com imóveis. Duas unidades no mesmo prédio, com a mesma metragem, podem ter preços completamente diferentes.
Uma pode estar reformada, vazia e produzindo renda. Outra pode ter infiltrações, dívidas condominiais, ocupantes, documentação problemática ou precisar de uma reforma que custe mais do que seu preço de aquisição. Também existem vendas urgentes, leilões, negociações entre coproprietários e imóveis comerciais em áreas que sofreram forte desvalorização.
Uma tabela genérica não conhece essas circunstâncias. Comprador e vendedor, sim.
A própria Ademi publicou, em janeiro de 2026, explicação segundo a qual os valores de referência estabelecidos pelos municípios não devem prevalecer automaticamente. A entidade destacou que o Fisco precisa comprovar, em processo administrativo, eventual subavaliação declarada pelo contribuinte. (ADEMI-RJ)
Apesar disso, a Prefeitura mantém um serviço denominado “revisão de valor venal”, por meio do qual o próprio contribuinte precisa contestar o valor “sugerido” pelo Município antes de pagar o imposto. A página municipal informa expressamente que o serviço existe para quem deseja reduzir o ITBI apurado pela administração. (Carioca Rio)
A inversão é reveladora. Em vez de o Município demonstrar previamente por que o preço declarado não merece fé, o cidadão recebe uma avaliação superior e precisa iniciar um procedimento para provar que o negócio que realizou realmente ocorreu pelo preço declarado.
Na prática, o ônus é empurrado para o comprador.
E o momento da cobrança aumenta a pressão. Quem está adquirindo um imóvel costuma ter prazos contratuais, financiamento aprovado, obrigações com o vendedor e necessidade de concluir rapidamente a escritura e o registro. Diante de uma guia excessiva, muitos acabam pagando para não perder a compra.
A própria Prefeitura adverte em seus serviços que o pagamento da guia implica concordância com o valor venal nela expresso. (Carioca Rio)
Em alguns imóveis do Centro Histórico e de outras áreas ainda sujeitas ao regime de enfiteuse municipal, existe um agravante adicional. Além do ITBI de 3%, o comprador também precisa recolher o laudêmio de 2,5% devido ao Município. Embora o laudêmio seja uma cobrança legítima, decorrente de um direito real conhecido pelos proprietários desses imóveis, a utilização de avaliações municipais superiores ao valor efetivamente negociado acaba produzindo um efeito semelhante. Na prática, quando a Prefeitura adota para o ITBI um valor acima do preço real da venda, essa mesma avaliação pode repercutir sobre o cálculo do laudêmio. O resultado é que, em determinados casos, comprador e vendedor acabam suportando uma incidência conjunta de 5,5% sobre um valor que não corresponde ao efetivamente pago pelo imóvel, ampliando ainda mais o custo de circulação do patrimônio imobiliário carioca.
Imóvel de R$ 43 milhões avaliado em R$ 85 milhões
Os casos não são teóricos.
Em 2022, o DIÁRIO DO RIO revelou o caso de uma grande loja de departamentos do Centro – a antiga Leader da rua Uruguaiana – vendida por R$ 43 milhões. Para calcular o ITBI, a Prefeitura considerou que o imóvel valia R$ 85 milhões — praticamente o dobro do preço da transação. O pior é que foi uma venda de imóvel de propriedade de um Fundo Imobiliário, que chegou a publicar Fato Relevante no mercado de ações e junto à CVM. Transação transparente.
Na mesma ocasião, o corretor de imóveis Nelson Borges, relatou o caso de uma casa em Santa Teresa vendida por R$ 750 mil, mas tributada como se valesse mais de R$ 2 milhões, uma discrepância notável que atrasou a venda do imóvel em muitos meses. (Diário do Rio – Quem Ama o Rio Lê)
No primeiro negócio, a diferença é gigantesca.
Sobre os R$ 43 milhões efetivamente pagos, o ITBI de 3% seria de R$ 1,29 milhão. Sobre os R$ 85 milhões atribuídos pela Prefeitura, o imposto alcançaria R$ 2,55 milhões. O caso foi à justiça e a Prefeitura foi condenada a restituir a diferença ao então comprador, já sem possibilidade de recurso.
Uma avaliação administrativa acrescentaria R$ 1,26 milhão ao custo da compra.
Outro caso divulgado pelo Diário, em março deste ano, envolveu um imóvel comprado por aproximadamente R$ 2,4 milhões. A Prefeitura teria calculado o imposto com base numa avaliação próxima de R$ 4,5 milhões. A Justiça determinou a restituição do valor cobrado a maior. (Diário do Rio – Quem Ama o Rio Lê)
Em decisão de junho de 2025, a Oitava Câmara de Direito Público do Tribunal de Justiça analisou a compra de um imóvel de Copacabana por R$ 2,16 milhões. O Município atribuiu ao bem o valor de R$ 3,972 milhões.
Pelo preço negociado, o imposto seria de R$ 64,8 mil. Pela avaliação municipal, chegaria a R$ 119,16 mil — diferença de R$ 54,36 mil.
O Tribunal aplicou o entendimento do STJ: caso discordasse do valor declarado, a Prefeitura deveria instaurar o procedimento previsto no artigo 148 do Código Tributário Nacional, com contraditório e ampla defesa. (Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro)
Documentos do próprio Conselho de Contribuintes do Município mostram, porém, que a administração carioca ainda sustenta que o preço acordado entre as partes não precisa ser aceito e que o valor pode ser arbitrado pela autoridade fazendária. (Acordaos)
Está criado, assim, um conflito persistente entre a interpretação adotada pela administração municipal e aquela consolidada pelo STJ e reproduzida em decisões do Tribunal de Justiça.
Uma barreira à revitalização do Rio
A situação é especialmente grave no Centro, onde milhares de imóveis comerciais perderam grande parte do valor ao longo da última década.
Existem salas anunciadas ou vendidas por R$ 30 mil que permanecem avaliadas oficialmente em torno de R$ 170 mil. Nesse cenário, um imposto nominal de 3% pode representar, na realidade, 17% do preço pago pelo comprador. (Diário do Rio – Quem Ama o Rio Lê)
A sala custa R$ 30 mil, mas o adquirente paga R$ 5,1 mil de ITBI porque o Município afirma que ela vale R$ 170 mil. Depois vêm escritura, registro, certidões, condomínio atrasado, impostos, obras e regularizações.
Não é difícil compreender por que tantos imóveis permanecem fechados, degradados ou abandonados.
A contradição com o Reviver Centro é evidente. A Prefeitura cria incentivos para converter antigos edifícios comerciais em residenciais, atrair moradores e estimular a recuperação da região. Ao mesmo tempo, seu sistema tributário encarece a compra dos imóveis que precisam ser recuperados.
O Estado faz o mesmo movimento contraditório. Discursa sobre desenvolvimento econômico e competitividade, mas mantém emolumentos tão elevados que escrituras de imóveis fluminenses estão sendo lavradas em outros pontos do país.
Não se trata de defender fraudes, contratos fictícios ou subfaturamento. A administração pública tem o dever de fiscalizar negócios suspeitos. Mas suspeita não é prova, avaliação eletrônica não é verdade absoluta e todo contribuinte não pode ser tratado previamente como fraudador.
Também não se trata de atacar tabeliães e registradores, que cumprem tabelas determinadas pela legislação estadual e recolhem grande parte dos valores para fundos públicos.
O problema é político e institucional.
O Rio transformou a transmissão imobiliária numa fonte de arrecadação excessiva para diferentes estruturas do Estado. Cobra-se caro para lavrar, caro para registrar e, em inúmeros casos, cobra-se imposto sobre um preço que não foi pago.
Uma cidade com dezenas de milhares de imóveis vazios, prédios precisando de retrofit e regiões inteiras clamando por novos investimentos deveria facilitar a circulação da propriedade. No Rio, faz-se o contrário.
O comprador negocia um imóvel real, por um preço real, numa cidade que precisa desesperadamente de negócios. Na hora de formalizar a compra, porém, encontra a escritura mais cara e o imóvel imaginário da Prefeitura.
